Blanqueo 2024–2025 e inmuebles: balance, oportunidades abiertas y qué mirar en 2026

El régimen de regularización de activos incorporado por la Ley 27.743 (conocido como "blanqueo 2024") fue uno de los movimientos fiscales más grandes de las últimas dos décadas en la Argentina. Cerró en marzo de 2025 tras varias prórrogas y dejó un balance que reconfiguró parcialmente el mercado inmobiliario: 42.545 inmuebles declarados, un valor total de USD 2.004 millones, y más del 95 % de esos inmuebles ubicados en territorio argentino. A un año de su cierre, el efecto sigue notándose: stock adicional en el mercado, mejor trazabilidad de las operaciones y una ventana de operatoria con fondos regularizados que el broker serio debe conocer.

Este artículo hace el balance en 2026: qué quedó vigente, qué se extinguió, cómo opera el blanqueo de terceros con boleto, qué pide la UIF en operaciones con fondos declarados y qué mirar en el segundo semestre del año.

Qué estableció la Ley 27.743

El régimen aprobado en julio de 2024 bajo el paquete de la Ley Bases incluyó:

• Regularización de tenencias de moneda extranjera, inmuebles, muebles y otros bienes no declarados.
• Alícuota diferencial por tramo: 5 % hasta USD 100.000, 10 % hasta USD 250.000, 15 % sobre excedentes, con reducciones adicionales si se depositaba en una cuenta especial.
• Extinción de acciones penales por los bienes regularizados (penal tributaria, cambiaria, aduanera, previsional), con algunas excepciones.
• Blanqueo de terceros con boleto: posibilidad de regularizar inmuebles que estaban a nombre de un tercero pero en posesión del beneficiario, con fecha cierta del boleto al 31/12/2023.
• Plazos en tres etapas (luego prorrogadas hasta marzo de 2025).

A diferencia de blanqueos previos (el de 2016–2017, el de 2013), este incluyó elementos específicos para el mercado inmobiliario:

• Una alícuota reducida por declarar inmuebles argentinos vs. activos en el exterior.
• Aceptación de valuación al valor fiscal o al valor de mercado según conveniencia.
• Posibilidad de regularizar cesiones no formalizadas (casos clásicos de boletos viejos con posesión que nunca se escrituró).

Balance oficial al cierre

Los números publicados por la AFIP (hoy ARCA) al cierre del blanqueo:

El valor medio de USD 47.000 sugiere que el grueso del blanqueo inmobiliario fue de propiedades medias y chicas: departamentos de clase media, casas en provincia, herencias parciales, propiedades en GBA. Las propiedades premium (multi-millonarias) declaradas fueron porcentualmente pocas, probablemente porque muchos de esos casos ya estaban regularizados o usaban estructuras más complejas.

De los USD 2.004 millones, USD 1.900+ millones corresponden a inmuebles ubicados en Argentina. Esto es stock que efectivamente entró al circuito formal y que ahora está en condiciones legales de venderse, hipotecarse o alquilarse sin las trabas del pasado.

Qué quedó vigente después de marzo de 2025

Con el cierre del régimen de regularización:

Cerrado (ya no se puede usar)

• Adhesión al blanqueo con alícuotas reducidas.
• Extinción penal por regularización de activos no declarados al 31/12/2023.
• Blanqueo de terceros con boleto de fecha cierta al 31/12/2023 (el régimen específico).

Vigente (sigue aplicando)

• Efectos de los activos declarados: los inmuebles que se regularizaron siguen siendo activos formales. Pueden escriturarse, venderse, alquilarse con plena validez.
• Trazabilidad de fondos: los fondos declarados en la cuenta especial CERA pueden usarse en operatoria inmobiliaria con respaldo fiscal completo.
• Blanqueo de terceros: las operaciones que se adhirieron dentro del plazo siguen su curso, aunque el régimen de adhesión cerró.

Para un broker que opera hoy, esto significa: los compradores con fondos blanqueados son clientes formales plenos, con documentación respaldada. Las operaciones con estos fondos son más simples de trazar y menos sospechosas a los ojos de los bancos y la UIF.

Blanqueo de terceros con boleto: la letra chica

Una figura específica del blanqueo fue la regularización de inmuebles que el beneficiario tenía en posesión con un boleto de compraventa no escriturado, donde el inmueble seguía registrado a nombre del vendedor original. Era el caso típico de:

• Propiedades compradas hace 20, 30 o más años con boleto y pago, pero sin escriturar (ni el vendedor ni el comprador hicieron los trámites).
• Cesiones sucesivas de boletos sin formalización registral.
• Operaciones de pozo que terminaron pero nunca se escrituró la unidad final.

El régimen permitió declarar esos inmuebles como propios, aun estando a nombre de un tercero, con una serie de requisitos:

• Boleto con fecha cierta al 31/12/2023 (certificado ante escribano o con otra prueba verificable).
• Posesión efectiva acreditada.
• Pago total o parcial del precio documentado.
• Declaración jurada específica y pago de la alícuota correspondiente.

En operaciones actuales (2026), si un vendedor quiere escriturar una propiedad que viene de esta regularización, el escribano pide la documentación del blanqueo, la declaración jurada original, y eventualmente coordina con la escribanía del vendedor registral para completar la transferencia formal. Es un trámite más complejo pero perfectamente transitable.

Operatoria con fondos blanqueados en 2026

Trazabilidad bancaria

Los fondos declarados en el blanqueo se depositaron típicamente en cuentas especiales (CERA) o en cuentas del beneficiario con justificación fiscal. Al operar un inmueble con esos fondos:

• El banco acepta la transferencia sin mayores observaciones si los fondos vienen de una cuenta formal con origen documentado.
• El escribano registra la operación con el respaldo del blanqueo como origen de fondos.
• No hay alertas automáticas a la UIF por la operación en sí, siempre que la trazabilidad esté completa.

Esto contrasta con la operatoria del cepo duro, donde operaciones en efectivo eran la norma y la trazabilidad de los dólares era incierta. Post-blanqueo, operar con respaldo fiscal es más simple y menos caro: no se paga premium por opacidad.

Lo que pide la UIF

La Unidad de Información Financiera mantiene obligaciones de prevención sobre operaciones inmobiliarias. Los sujetos obligados (escribanos, inmobiliarias con ingresos superiores a ciertos umbrales, bancos) deben reportar operaciones sospechosas cuando:

• Hay discordancia entre el perfil del cliente y la operación.
• No se puede identificar el origen razonable de los fondos.
• La operación tiene características inusuales (estructuras de pago fragmentadas, intervención de sociedades offshore sin claridad).

Con fondos blanqueados, estos reportes se evitan naturalmente: el origen está documentado, el perfil está identificado, la operación es estándar. Para el broker, esto significa menos fricción operativa y menos exposición a responsabilidades que no le corresponden.

Actualización de procedimientos 2026

En 2026, la UIF (hoy enmarcada dentro de la Administración de Recursos de la Argentina - ARCA) actualizó sus procedimientos para sujetos obligados, simplificando ciertos formularios y elevando umbrales para el reporte automático. Para las inmobiliarias que facturan por debajo del umbral más alto, las obligaciones formales son menores, pero la debida diligencia sobre conocer al cliente (KYC) se mantiene.

Impacto en precios y oferta

¿Qué hizo el blanqueo con el mercado?

Durante la segunda mitad de 2024, los precios de departamentos usados en CABA subieron en promedio 7–9 % en dólares, lo que muchos analistas atribuyen parcialmente al efecto del blanqueo. La lógica: con más dólares formalizados en el sistema, más compradores podían operar legalmente, y la demanda de compra creció.

En 2025, ese impulso se moderó y los precios tendieron a estabilizarse o crecer levemente por encima de la inflación en dólares (que tiende a cero en un contexto de tipo de cambio apreciado). En 2026, el mercado está más equilibrado: oferta y demanda en niveles comparables, con ajuste fino por segmento.

Para el broker, el efecto práctico fue:

• Más operaciones cerradas: compradores con dólares blanqueados que se animaron a operar en 2024 y 2025.
• Mejor perfil de comprador: cash buyer con respaldo formal, menos fricción.
• Stock ampliado: herencias y propiedades antes informales se pusieron en el mercado.

Bienes Personales post-blanqueo en 2026

Los inmuebles declarados en el blanqueo quedan alcanzados por el impuesto a los Bienes Personales desde el año fiscal siguiente a la declaración. En 2026, el esquema vigente:

• Mínimo no imponible: $384.000.000 (aproximadamente USD 290.000 al TC actual).
• Exención de vivienda única familiar: vivienda única hasta $1.346.000.000 (~USD 1 millón al TC actual).
• Alícuotas progresivas: del 0,5 % al 1,5 % sobre el excedente del mínimo.

Para un propietario que blanqueó un departamento de USD 80.000 (único inmueble) y no tiene otros bienes significativos, no paga Bienes Personales: queda debajo del mínimo. Para uno que blanqueó dos o tres propiedades por USD 500.000, sí tributa, pero con alícuotas bajas.

El Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP) que se ofreció junto con el blanqueo permitía pagar 5 años adelantados con alícuotas fijas (0,45 %), lo que para muchos contribuyentes fue conveniente como planning fiscal. Quienes se adhirieron tienen sus Bienes Personales pagados hasta 2028.

Errores frecuentes en operaciones con fondos blanqueados

• No documentar el origen al transferir. Aun con fondos blanqueados, el escribano y el banco piden documentación respaldatoria. Transferir sin comprobantes organizados genera demoras.
• Combinar fondos blanqueados con no declarados. Si parte de la operación se paga con dólares "billete" sin origen documentado, la trazabilidad se rompe y se pierde el beneficio. Vale la pena separar las operaciones.
• Subestimar Bienes Personales. Propietarios que creían "no deber impuestos" terminaron pagando al año siguiente al descubrir que el inmueble blanqueado los puso por encima del mínimo. Hablar con contador antes de declarar.
• Ignorar el plazo de presentación de declaraciones juradas. Los declarantes deben presentar DDJJ anuales de Bienes Personales y Ganancias correctamente; fallar en esto puede activar multas.

Qué mirar en 2026

Aunque el régimen de adhesión cerró, varios temas siguen en el radar:

1. Interpretaciones administrativas. ARCA sigue emitiendo aclaratorias sobre casos particulares del blanqueo (sucesiones con inmuebles regularizados, sociedades que blanquearon, plazos de permanencia en cuentas CERA). Cada pronunciamiento impacta en operaciones concretas.
2. Jurisprudencia. Los primeros fallos sobre casos de blanqueo de terceros, cesiones sin formalización y efectos civiles de la regularización empiezan a salir en 2026. Los criterios judiciales pueden consolidar o matizar lo que la AFIP interpretó.
3. Próximo blanqueo. Aunque no hay proyectos formales, el patrón argentino sugiere que blanqueos sucesivos aparecen cada 4–7 años. Para el broker, el stock generado en este blanqueo es la "película" de los próximos dos años; el próximo será otra capítulo.
4. Integración con créditos hipotecarios. Operaciones donde el vendedor tiene el inmueble blanqueado y el comprador accede con crédito UVA son cada vez más frecuentes. La coordinación entre escribano del banco y del vendedor requiere práctica.

Cerrando: blanqueo como parte del nuevo normal

El blanqueo 2024–2025 fue una ventana temporal, pero sus efectos permanecen. Para el broker, significa:

• Más oferta en el mercado, especialmente en segmentos de clase media.
• Compradores con perfil formal y documentación limpia.
• Operaciones más transparentes y menos expuestas a observaciones de UIF.
• Un stock de inmuebles declarados que, cuando se vendan, generan nueva operatoria formal.

Conocer los detalles del régimen, saber qué pedir y qué presentar, y operar con prolijidad documental es parte del oficio en 2026. Los brokers que se familiarizan con estos temas y acompañan al cliente con un contador de confianza, captan mejor y cierran más limpio.