En abril de 2025, el Gobierno levantó buena parte de las restricciones cambiarias para personas humanas y estableció un régimen de bandas móviles entre $1.000 y $1.400 por dólar, con flotación libre dentro de ese rango y el Banco Central interviniendo solo en los extremos. Un año después, en abril de 2026, el mercado inmobiliario convive con una realidad que hace tiempo no se veía: la brecha cambiaria cerrada casi por completo, créditos hipotecarios UVA activos en más de 20 bancos y operaciones que se cierran con transferencias bancarias de dólares sin el ritual del "lavadero" de efectivo.
Pero la operatoria no es idéntica a la de EE.UU. o Uruguay. Hay detalles fiscales, de trazabilidad y de timing que los brokers experimentados conocen y que vale la pena tener claros antes de aconsejar un cliente.
Qué cambió con la salida parcial del cepo
El esquema vigente desde abril de 2025 eliminó el dólar "solidario" para personas humanas y unificó la compra oficial dentro de las bandas. Las personas físicas pueden comprar dólares para atesorar, para pagar servicios externos, para viajar y para comprar inmuebles, sin los límites mensuales que existían durante el cepo duro.
Para el mercado inmobiliario, esto significó tres cosas concretas:
- El comprador con pesos puede comprar dólares y escriturar en el mismo mes, sin esperar tres meses ni saltar a MEP.
- Los créditos hipotecarios UVA tomados en pesos pueden convertirse a dólares en el acto de escritura por el banco, que entrega la cantidad de USD necesaria al vendedor al tipo de cambio del día.
- Se redujo la operatoria en "cuevas" para los tickets medios: ya no hay razón estructural para manejar fajos de efectivo, la trazabilidad bancaria se impone.
La brecha entre dólar oficial y MEP, que llegó a superar el 60 % en períodos del cepo duro, oscila desde principios de 2026 en torno al 3–6 %. Para una operación de US$ 200.000, eso son entre US$ 6.000 y US$ 12.000 de diferencia entre operar por un canal u otro. No es trivial, pero tampoco es el diferencial brutal de épocas anteriores.
Cómo se compra dólares para escriturar en 2026
Un comprador con pesos, inscripto en el sistema financiero, puede comprar dólares por:
- Dólar oficial (MEP bancario / compra directa al banco): vía home banking, sin límite mensual para personas humanas (con las restricciones KYC estándar). Es la forma más barata y transparente.
- Dólar MEP (bolsa): compra de un bono en pesos en el mercado local, venta del mismo bono contra dólares (AL30, GD30). Parking de 1 día hábil entre compra y venta. Un poco más caro pero con menos fricción bancaria para tickets grandes.
- Dólar CCL (contado con liqui): similar al MEP pero los dólares quedan en una cuenta en el exterior. Se usa menos en inmobiliario puramente doméstico.
Para operaciones residenciales en el país, lo estándar hoy es comprar dólar oficial directo en el banco si el monto entra en los circuitos bancarios habituales. Para tickets muy grandes (> US$ 500.000), algunos compradores fraccionan entre oficial y MEP para no alertar a sus bancos.
La restricción de 90 días
Hay una regla que sigue viva: quien compra dólares por MEP no puede operar por el mercado oficial durante 90 días (ni compra-venta de bonos para dolarizar, ni acceso al MULC). Para el inmobiliario, esto afecta al comprador que combina fuentes: si usó MEP para una parte, tiene que esperar el período de restricción antes de pedir al banco la conversión de un crédito hipotecario. En la práctica, se coordina con el escribano y con el banco para que toda la operatoria se haga en un mismo canal.
Crédito hipotecario UVA: el comprador pesos-dólar
Desde mayo de 2024, los grandes bancos relanzaron los créditos hipotecarios UVA para vivienda única con plazos de 20 a 30 años y tasas nominales entre 4 % y 8 % TNA (por encima de la inflación ajustada por UVA). Al 2026, los principales actores (Banco Nación, Ciudad, Galicia, Santander, BBVA, Supervielle, Macro, Hipotecario, ICBC, entre otros) tienen productos activos con variaciones en tasa, monto máximo y requisitos de ingresos.
La mecánica para una escrituración con crédito es:
- El comprador califica y el banco aprueba la carpeta. Se fija un monto en pesos a prestar.
- En el acto de escritura, el banco libera los pesos contra la firma y la inscripción de la hipoteca a favor del banco.
- En el mismo momento, los pesos se convierten a dólares al tipo de cambio del día (típicamente el oficial del banco) y se transfieren al vendedor.
El punto fino: el tipo de cambio que usa el banco no siempre coincide con el de la boleta del MULC. Muchos bancos usan un "TC operativo" que incluye un pequeño spread. Para el comprador significa que, sobre el monto del crédito, hay una diferencia de entre 0,5 y 1,5 % respecto del tipo de cambio publicado. Se conversa con el oficial de cuenta y se deja claro antes del boleto.
Ingresos requeridos en 2026
Los bancos típicamente exigen que la cuota mensual del crédito no supere el 25 % del ingreso neto demostrable del grupo familiar. Con cuotas de $800.000 a $1.500.000 para créditos medios (US$ 80.000–150.000 a 20–25 años), eso significa ingresos declarados mensuales mínimos de $3,2 a $6 millones. Es un segmento acotado pero con volumen relevante.
Para los brokers, hay dos segmentos a leer distinto:
- Comprador sin crédito (cash buyer): opera 100 % en dólares, típicamente blanqueados o de inversión. Cierra más rápido y con menos fricción documental. Tiene poder de negociación adicional.
- Comprador con crédito: requiere timing coordinado (tasación del banco, inscripción hipotecaria, firma), documentación más pesada y menor margen de negociación en el precio. Compensa con capacidad de acceder a propiedades que no podría pagar cash.
MEP vs. oficial en la escribanía: el detalle fiscal
Una pregunta que aparece siempre: ¿qué tipo de cambio usa el escribano para calcular la base imponible de sellos cuando la operación es en dólares?
El criterio general es el tipo de cambio comprador del Banco Nación del día de la escritura, salvo que las partes pacten otro en el boleto. Al ser hoy el TC oficial prácticamente igual al MEP, el efecto es neutro. Durante el cepo duro, la diferencia podía ser enorme y había operaciones estructuradas para minimizar base.
Lo que cambió en 2026: la AFIP (ARCA) y los fiscos locales pueden pedir información sobre el origen de los dólares en operaciones de montos relevantes. Esto se resuelve con documentación adecuada y, para muchos compradores, con la constancia de haber adherido al régimen de regularización de 2024–2025. Los detalles los cubrimos en la nota sobre el balance del blanqueo.
Estrategias de timing en un año volátil
Algunas situaciones prácticas que se ven en operaciones reales de 2026:
- Comprador cobra en pesos y quiere atesorar antes de encontrar propiedad: compra dólares oficial en goteo mensual, los mantiene en cuenta, cuando aparece la propiedad transfiere en la escritura. Sin esperar, sin riesgo cambiario durante la búsqueda.
- Comprador recibió herencia en pesos y quiere comprar ya: compra dólar oficial en cantidad, cierra con el vendedor en dos semanas, transfiere en el acto. Mínima exposición a volatilidad.
- Vendedor quiere recibir dólares pero el comprador solo tiene crédito: se acuerda en el boleto que el banco entrega los pesos al vendedor, que los convierte a dólares en su cuenta comprando oficial. Le lleva un día hábil. Riesgo de tipo de cambio en ese día: muy bajo en bandas estables.
- Operación grande (US$ 1M+) de inversor con cuentas externas: entrada por CCL desde cuenta del exterior a cuenta local del vendedor, o directo con transferencia internacional si el vendedor tiene cuenta en EE.UU. Sin paso por MEP doméstico.
Cinco errores de timing que salen caros
- Firmar boleto con seña en pesos pactando fecha de escritura lejana sin cláusula de ajuste cambiario. Si el dólar sube 10 % entre boleto y escritura y la seña se había hecho al TC viejo, alguna de las partes pierde real. La cláusula estándar es "actualización por TC Nación al día del efectivo pago".
- Suponer que el banco entrega los dólares al vendedor. El banco entrega pesos; la conversión la hace el vendedor (o la hace el banco por instrucción, pero con el tipo de cambio de ellos). Si no se acuerda esto claramente, el vendedor termina con pesos que no quiere.
- No presupuestar los costos de escritura en USD. Los costos de escritura se expresan como % del precio: 5 % sobre US$ 200.000 son US$ 10.000 que el comprador tiene que tener disponibles además del precio.
- Comprar MEP sin mirar los 90 días de restricción. Si el comprador va a necesitar operar por el mercado oficial (por cualquier motivo, incluida una hipoteca), el parking de MEP lo bloquea.
- Confiar en el spread cambiario del primer banco que se pregunta. Hoy hay diferencias reales entre bancos de hasta 0,8 % en el TC para liquidar operaciones inmobiliarias. Pedir dos o tres cotizaciones antes de elegir canal ahorra de verdad.
Qué mirar en el resto de 2026
Tres variables clave para el broker:
- Estabilidad de las bandas. Mientras el rango $1.000–$1.400 se sostenga (con ajustes del techo y el piso), los tipos de cambio oficiales y MEP seguirán convergentes y las operaciones se simplifican. Una salida anticipada o un cambio de régimen reabre la brecha.
- Tasa real de los créditos UVA. El volumen de operaciones con crédito depende de la tasa real (por encima de UVA). Si la tasa nominal baja hacia 3–4 % TNA sobre UVA, se podría ver una expansión significativa del crédito hipotecario a más bancos y a un público más amplio.
- Circulación del stock blanqueado. Los US$ 2.000+ millones en inmuebles declarados durante el blanqueo entraron al circuito: muchos se pusieron en venta, empujaron precios hacia abajo en algunos segmentos y ampliaron la oferta. El 2026 es el año donde ese stock se absorbe.
Para un broker que trabaja todos los días con compradores e inversores, la regla es simple: conocer en detalle el canal cambiario de cada cliente, coordinar con escribano y banco desde el boleto, y no prometer tipos de cambio ni plazos que no se pueden garantizar. La operatoria post-cepo es sustancialmente más transparente que hace dos años, pero no es automática.